2024년 임대차 2법, 계약기간 연장 시 임차인이 알아야 할 모든 것

 2020년 7월 말 시행된 임대차 2법, 특히 계약갱신청구권제와 전월세상한제 시행으로 임차인들은 최대 4년간 5% 수준의임대료 인상폭 제한 이점을 안고 거주할 수 있었습니다.

 

 

 

하지만 최대기간인 4년이 도래한 지금, 그 동안 임대인들이 그 동안 5%로 제한되어 있던 전세보증금의 인상을 예고하고 있어, 임차인들의 주거안정성이 위협받을 수 있는 상황이 되고 있는데요, 오늘은 임대차 2법과 관련하여 임차인들이 전월세 계약연장시 알아야 할 주요 쟁점들을 다뤄보도록 하겠습니다. 

 

 

 

2024년, 임대차 2법과 계약기간 연장시 임차인이 알아야 할 모든 것

 

1. 임대차 2법의 개요

임대차 3법에서 임대차 2법으로의 변화

임대차 3법은 2020년 7월에 시행되었으며, 이는 임차인의 권리를 보호하기 위해 만들어진 법입니다. 임대차 3법은 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세 신고제로 구성되어 있었습니다. 4년이 지난 2024년, 정부는 임대차 시장의 변화와 문제점을 보완하기 위해 임대차 3법 중 일부 조항을 수정하여 임대차 2법으로 재정비하였습니다.

 

임대차 2법은 임대차 3법의 핵심 요소를 유지하면서도 시장의 안정성을 도모하기 위해 일부 내용을 조정한 것입니다. 전월세 신고제는 폐지되었고, 대신 계약갱신청구권과 전월세상한제의 적용 범위와 세부 규정이 더 명확해졌습니다.

 

 

임대차 2법의 주요 내용

임대차 2법의 핵심은 두 가지 주요 조항으로 나뉩니다.

• 계약갱신청구권: 임차인은 기존 임대차 계약이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인은 특별한 사유가 없는 한 이를 거부할 수 없습니다. 계약갱신청구권은 1회에 한해 행사할 수 있으며, 이를 통해 임차인은 최대 4년간 안정적으로 거주할 수 있습니다.

 

• 전월세상한제: 임대료 인상률을 제한하는 제도입니다. 임대인은 계약 갱신 시 기존 임대료의 5% 이상을 초과하여 인상할 수 없습니다. 이는 임차인이 과도한 임대료 인상으로 인해 불안정한 주거 상황에 놓이지 않도록 하기 위함입니다.

 

법적 근거와 공식 자료

임대차 2법의 법적 근거는 "주택임대차보호법"에 명시되어 있으며, 이는 임차인의 권리를 보호하고 주거 안정을 도모하기 위한 법률입니다. 자세한 법령 내용과 최신 개정 사항은 법무부와 국토교통부의 공식 웹사이트에서 확인할 수 있습니다.

 

 2. 계약갱신청구권 활용법

계약갱신청구권의 정의와 개요

계약갱신청구권은 임차인이 임대인에게 기존 임대차 계약을 갱신할 수 있도록 요구할 수 있는 권리입니다. 이 권리는 2020년 시행된 임대차 3법에서 도입된 이후, 2024년에도 여전히 중요한 제도로 자리 잡고 있습니다.

임차인은 계약갱신청구권을 통해  최대 4년간 안정적인 거주를 보장받을 수 있고 임대인은 특별한 사유가 없는 한 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 없습니다​.

 

계약갱신청구권 신청 절차

• 신청 기간: 임차인은 기존 임대차 계약이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 이 기간 내에 임대인에게 갱신 요구를 해야 합니다.
• 신청 방법: 서면으로 계약갱신을 요구하는 것이 가장 확실한 방법입니다. 이메일이나 내용증명을 통해 임대인에게 공식적으로 요구할 수 있습니다.
• 필요 서류: 갱신을 요구하는 서면에는 임차인의 이름, 주소, 현재 계약 조건, 갱신 조건 등을 명시해야 합니다.
• 임대인의 거부 사유: 임대인이 계약갱신을 거부할 수 있는 사유는 법적으로 제한되어 있습니다. 예를 들어, 임대인이 직접 거주할 목적으로 사용할 경우, 임차인의 계약 갱신을 거부할 수 있습니다.

 

 

 

갱신 요청 시 유의사항: 임차인은 갱신 요청 시 명확한 서면으로 임대인에게 전달하는 것이 중요합니다. 구두로 요청할 경우 증빙이 어려울 수 있습니다.

 

계약갱신청구권 활용 팁

• 조기 준비: 계약 만료 6개월 전부터 갱신을 준비하고, 임대인과의 소통을 시작하는 것이 좋습니다.
• 서면 기록: 모든 요청은 서면으로 기록해두고, 증빙 자료를 보관합니다.
• 법률 상담: 필요시 대한법률구조공단 등에서 무료 법률 상담을 받아 문제 발생 시 대처 방법을 숙지합니다.

 

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공단의 법률상담은 대면상담인 면접상담(예약, 비예약)과 비대면 상담인 전화상담(국번없이 132), 채팅상담, 화상상담, 사이버 상담이 있습니다.

 

 

3. 전월세상한제 적용 방법

전월세상한제의 정의와 목적

전월세상한제는 임대료 인상률을 법적으로 제한하는 제도입니다. 이 제도는 임차인이 계약 갱신 시 과도한 임대료 인상으로부터 보호받을 수 있도록 하기 위해 도입되었습니다. 2020년 임대차 3법의 일환으로 처음 도입된 이후, 2024년에도 계속 적용되고 있으며, 전월세상한제의 주요 목적은 임차인의 주거 안정을 도모하고 임대료 급등으로 인한 주거비 부담을 완화하는 것입니다​.

 

적용 범위와 한계

전월세상한제는 모든 주택 임대차 계약에 적용되는 것은 아닙니다. 다음은 전월세상한제가 적용되는 범위와 한계입니다.

 

• 적용 대상: 전월세상한제는 대부분의 주거용 부동산에 적용되며, 계약 갱신 시 임대료 인상률이 기존 임대료의 5%를 초과할 수 없습니다.
• 적용 제외: 일부 고가 주택이나 상업용 부동산은 전월세상한제의 적용 대상에서 제외될 수 있습니다. 또한, 신규 계약의 경우 전월세상한제가 적용되지 않습니다.

 

법적 예외: 임대인이 임대료 인상 제한을 초과할 수 있는 예외적인 상황이 존재할 수 있으며, 이는 법률에 명시된 특정 요건을 충족해야 합니다​.

 

가. 임대인의 직접 거주
임대인이 임대차 계약이 종료된 후 해당 주택에 직접 거주할 계획이 있는 경우. 이는 임대인이 주택을 실거주 목적으로 사용하고자 할 때 적용됩니다.

임대인의 가족 (배우자, 직계존비속)이 해당 주택에 거주하려는 경우도 포함됩니다.

 

나. 건물의 대규모 수리 또는 재건축
건물이 대규모 수리나 재건축이 필요한 경우. 임대인이 임대차 계약이 종료된 후 건물의 안전과 유지 보수를 위해 대규모 수리나 재건축을 계획하고 있을 때입니다.
이는 건물의 구조적 안전을 보장하기 위한 필수적인 수리 또는 재건축이 필요할 때 적용됩니다​.

다. 주택임대사업자 등록에 따른 혜택
임대인이 주택임대사업자로 등록된 경우 일정 조건을 충족하면 인상 제한이 적용되지 않을 수 있습니다.
이는 임대사업자 등록과 관련된 혜택을 통해 임대료 인상이 가능하도록 허용하는 경우입니다​.

 

라. 임대차 계약 종료 후 신규 계약
기존 임차인이 아닌 새로운 임차인과의 신규 계약을 체결하는 경우.
기존 임차인이 계약 갱신을 요구하지 않고 새로운 임차인과 계약할 때에는 전월세상한제의 인상률 제한이 적용되지 않습니다​.

 

임대료 인상 제한

임대료의 인상률을 제한하는 것은 임대차 2법의 핵심 요소 중 하나입니다. 이는 임차인이 계약 갱신 시 임대료 인상률이 기존 임대료의 5%를 넘지 않도록 제한합니다. 예를 들어, 기존 임대료가 100만 원인 경우, 갱신 후 임대료는 최대 105만 원까지 인상될 수 있습니다.

 

• 계산 방법: 기존 임대료에 5%를 곱하여 인상 가능한 최대 금액을 산출합니다.
• 계약서 명시: 계약 갱신 시 새로운 임대료를 계약서에 명확히 명시해야 하며, 임차인은 이를 확인하고 서명해야 합니다.
• 분쟁 발생 시: 임대료 인상과 관련한 분쟁이 발생할 경우, 임대차 분쟁조정위원회를 통해 조정할 수 있습니다.

 

대한법률구조공단 임대차분쟁조정위원회 바로가기

 

 

만일 임대인 본인이 아닌 임대인의 대리인과 계약을 진행할 때에는 위임장과 인감증명서를 확인하여 합니다. 위임장에는 임차목적물 소재지, 소유자의 성명과 연락처, 계약의 목적, 대리인 이름, 주소, 주민번호, 연월일 등이 기재되어야 하고, 인감증명서와 관련하여 위임장의 날인과 인감증명서의 날인 그리고 계약서에 찍을 날인이 동일하여야 합니다.

 

 

임대료 인상시 임차인 대응 방법

• 임대료 검토: 계약 갱신 시 제시된 임대료가 법적 한도를 초과하지 않는지 확인합니다.
• 협상: 임대료 인상률이 과도하다고 느껴질 경우 임대인과 협상하여 조정할 수 있습니다.
• 법적 지원: 필요시 법률 전문가의 조언을 받아 임대차 분쟁조정위원회를 통해 문제를 해결할 수 있습니다.

 

임대료 인상시 임대인의 준비

• 법적 준수: 전월세상한제를 준수하여 임대료 인상률을 5% 이내로 유지합니다.
• 투자 대비: 합법적인 범위 내에서 임대료를 인상하고, 주거 환경 개선을 통한 임대료 인상 요인을 고려합니다.
• 계약서 관리: 모든 계약서를 명확하게 작성하고, 임차인과의 분쟁을 예방하기 위해 명확한 소통을 유지합니다​​.

 

4. 임차인과 임대인이 알아야 할 사항

계약 갱신 시 필수 확인사항 (임차인)

• 임대료 인상률 확인: 전월세상한제에 따라 임대료 인상률이 5%를 초과하지 않는지, 계약서에 명확하게 명시되어 있는지 검토합니다.
• 계약 기간 확인: 갱신되는 계약의 기간을 확인하고, 원하는 기간과 일치하는지 확인합니다.
• 기타 조건 확인: 임대인이 제시하는 기타 조건들이 기존 계약과 비교하여 불리하지 않은지 검토합니다.

 

계약서 작성 시 주의할 점

• 명확한 조건 명시: 임대료, 계약 기간, 보증금 등 주요 조건을 명확히 계약서에 명시합니다.
• 부동산 중개인 활용: 부동산 중개인을 통해 계약서를 작성하면 법적 보호를 받을 수 있습니다.
• 서면 기록: 모든 계약 조건은 서면으로 기록하고, 임대인과 임차인 양측의 서명을 받습니다.

 

분쟁 발생 시 대처 방법

• 임대차 분쟁조정위원회 활용 : 분쟁 발생 시 임대차 분쟁조정위원회를 통해 조정 및 해결을 시도할 수 있습니다.
• 법률 상담: 대한법률구조공단 등에서 무료 법률 상담을 받을 수 있습니다.
• 법적 절차 진행: 조정이 실패할 경우, 법적 절차를 통해 문제를 해결할 수 있습니다.

 

임대인이 알아야 할 사항

임대인의 권리와 의무

• 합법적 임대료 인상: 전월세상한제에 따라 합법적인 범위 내에서 임대료를 인상할 수 있습니다.
• 임대차 계약 준수: 계약 조건을 준수하고, 임차인과의 약속을 지킵니다.
• 주택 유지 관리: 임대인은 주택의 안전과 기능을 유지하기 위해 정기적인 점검과 수리를 해야 합니다.

 

임대차 계약 시 임대인의 준비사항

• 명확한 계약 조건 제시: 임대료, 계약 기간, 보증금 등의 조건을 명확히 제시합니다.
• 임차인 신용 검토: 임차인의 신용 상태를 검토하여 안정적인 임대 수익을 확보합니다.
• 계약서 작성: 법적으로 유효한 계약서를 작성하고, 서면으로 기록합니다.

 

임대료 인상 시 고려사항

• 시장 조사: 주변 임대료 시세를 조사하여 합리적인 인상률을 책정합니다.
• 임차인과의 협상: 임차인과의 원활한 협상을 통해 임대료 인상에 대한 동의를 얻습니다.
• 법적 준수: 전월세상한제를 준수하여 임대료 인상률을 5% 이내로 유지합니다.

 

 

2024년 임대차 시장 전망

2024년 임대차 시장은 다양한 경제적 요소와 정책 변화에 따라 변동될 것으로 예상됩니다. 최근 몇 년간 지속된 금리 인상, 전세 대출 규제 강화, 그리고 인플레이션 등이 임대차 시장에 큰 영향을 미쳤습니다. 또한, 전세에서 월세로의 전환이 가속화되면서 임대차 시장의 구조적인 변화가 일어나고 있습니다​.

 

• 금리 인상 영향: 금리 인상으로 인해 전세 자금 대출 이자가 상승하면서 전세 수요가 줄어들고 있습니다. 이는 전세에서 월세로의 전환을 촉진하고 있으며, 월세 시장이 확대되고 있습니다.
• 임대료 상승 압력: 물가 상승과 함께 임대료도 꾸준히 상승하고 있습니다. 특히, 주요 도시를 중심으로 임대료 상승 압력이 커지고 있습니다.
• 정책 변화: 정부의 부동산 정책 변화가 임대차 시장에 직접적인 영향을 미치고 있습니다. 임대차 2법의 시행으로 임차인 보호가 강화되었지만, 일부 임대인들은 계약 갱신을 꺼려하는 경향을 보이고 있습니다​.

 

계속되는 시장변화, 곤란한 상황을 피하기 위한 임차인의 대응은?

1. 계약갱신청구권 적극 활용

• 조기 준비: 계약 만료 6개월 전부터 계약갱신청구권을 행사할 준비를 합니다. 임대인에게 계약 갱신 의사를 미리 전달하여 원활한 협상을 유도합니다.
• 서면 요청: 계약 갱신 요청은 반드시 서면으로 제출하고, 증빙 자료를 보관합니다. 이메일이나 내용증명을 활용하여 공식적으로 요청하는 것이 좋습니다.

 

2. 임대료 인상 대비

• 시장 조사: 주변 시세를 조사하여 합리적인 임대료를 제시하는 임대인을 찾습니다. 임대료 인상 폭이 큰 경우 다른 지역이나 조건을 고려해볼 필요가 있습니다.
• 협상력 강화: 임대료 인상이 불가피한 경우, 임대인과의 협상을 통해 합리적인 인상률을 유지할 수 있도록 노력합니다. 필요한 경우, 법률 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.

 

3. 장기적 주거 계획 수립

• 저축 및 자금 관리: 전세 자금이나 월세 보증금을 대비하기 위해 저축 계획을 세웁니다. 주거 안정성을 높이기 위해 주택 구입을 고려할 수도 있습니다.
• 공공 임대주택 활용: 정부나 지방자치단체에서 제공하는 공공 임대주택 프로그램을 활용하여 안정적인 주거를 확보합니다.
• 정부 지원 정책 활용: 정부에서 제공하는 임차인 지원 프로그램을 적극 활용합니다. 예를 들어, 주거안정월세지원 등의 정책을 통해 월세 부담을 줄일 수 있습니다.

 

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주거안정 월세대출 대상

• (우대형) 취업준비생, 희망키움통장 가입자, 근로장려금 수급자, 사회초년생, 자녀장려금 수급자, 주거급여수급자
• (일반형) 부부합산 연소득 5천만원 이하로, 우대형에 해당하지 않는 경우
• (공통) 부부합산 순자산가액 3.45억원 이하

 

 

2024년 임대차 시장은 경제적 변화와 정책 변동에 따라 계속해서 변동될 것입니다. 임차인은 계약갱신청구권과 전월세상한제를 잘 활용하여 주거 안정성을 유지할 수 있으며, 임대료 인상에 대비한 철저한 준비가 필요합니다. 정부의 지원 정책과 공공 임대주택 프로그램을 적극 활용하여 안정적인 주거 환경을 마련하시기 바랍니다.

 

 

 

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